Nadbudowy budynków to temat, który budzi wiele dyskusji nie tylko na gruncie architektonicznym, ale także administracyjnym i prawnym. Mimo że wiele zagadnień wymaga jeszcze uregulowania, coraz bardziej widoczny staje się ogromny potencjał nadbudów w rozwiązywaniu problemów współczesnych miast.

Współczesna urbanistyka coraz częściej podkreśla potrzebę odejścia od gospodarki liniowej, która opiera się na ciągłym wznoszeniu nowych budynków, na rzecz gospodarki obiegu zamkniętego. Ta druga koncepcja zakłada maksymalizację wykorzystania już istniejących obiektów. Projekty nadbudów wpisują się w tę filozofię, oferując rozwiązania, które mają zarówno wymiar architektoniczny, jak i społeczny.

Nadbudowy zyskują na popularności na całym świecie, przyciągając uwagę nie tylko architektów, ale także zespołów badawczych. Przykładem może być analiza przeprowadzona w 2019 roku przez naukowców z Technischen Universität Darmstadt, którzy zbadali możliwość wykonania nadbudów na wybranych budynkach w Niemczech z lat 1950-1989. Wyniki badań wskazały, że nadbudowy mogłyby przyczynić się do stworzenia około 1,5 miliona nowych mieszkań, co doskonale ilustruje niewykorzystany potencjał tego rodzaju inicjatyw.

Tego rodzaju projekty stanowią znakomitą okazję do rozwoju miast w sposób zrównoważony i efektywny, pozwalając na lepsze wykorzystanie przestrzeni miejskiej i zasobów, co jest kluczowe w kontekście rosnących potrzeb mieszkaniowych i ograniczonej dostępności gruntów pod nowe inwestycje. Nadbudowy mogą zatem odegrać kluczową rolę w przekształcaniu istniejącej tkanki miejskiej, jednocześnie zaspokajając potrzeby społeczne bez konieczności ekspansji terytorialnej miast.

W europejskich ośrodkach badawczych temat związany z potencjałem ilościowym i możliwościami, jakie dają nadbudowy budynków na cele mieszkaniowe, jest aktualny i wyróżnić możemy kilka kierunków badań w tym zakresie: nadbudowa budynków jako forma intensyfikacji zabudowy miejskiej oraz strategii zrównoważonego rozwoju miast, w tym zrównoważonej polityki mieszkaniowej; realizacja nadbudów na obszarach aktywności sejsmicznej (w Europie jest to przede wszystkim obszar basenu Morza Śródziemnego); badania nad nadbudowywaniem budynków w kontekście rozwiązań konstrukcyjnych, prefabrykacji, montażu nadbudowy oraz innych parametrów technicznych, w tym izolacyjności budynków; nadbudowa budynków w kontekście działań prośrodowiskowych: ograniczenia emisji CO2, energooszczędności, optymalizacji produkcji i zużycia materiałów budowlanych czy badań nad cyklem życia budynku – wymienia dr inż. arch. Zuzanna Napieralska z Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej.

Nadbudowy: Ekonomia i ochrona środowiska idą w parze

Nadbudowy budynków przynoszą liczne korzyści, z których najbardziej oczywiste są te ekonomiczne. Jednym z kluczowych atutów jest eliminacja potrzeby zakupu gruntów, co w centrach dużych miast może generować znaczne oszczędności dla inwestorów z uwagi na wysokie ceny ziemi.

Jednak wartość nadbudów można ocenić jeszcze szerzej, biorąc pod uwagę rosnącą świadomość architektoniczną i urbanistyczną skupioną na aspektach środowiskowych i wpływie, jaki budynki mają na otoczenie. Z perspektywy ekologicznej, nadbudowy są atrakcyjne ze względu na mniejszy ślad węglowy w porównaniu z tradycyjnymi metodami budowlanymi, co jest w pełni zgodne z polityką zrównoważonego rozwoju promowaną przez Komisję Europejską. Praktyki te są zbieżne z założeniami opisanymi w wydanym w 2020 roku podręczniku „Strategia zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich”, który wielokrotnie podkreśla znaczenie integracji strategii zrównoważonych miast z ochroną środowiska i odpowiedzią na zmiany klimatyczne.

Takie podejście nie tylko minimalizuje negatywny wpływ na środowisko, ale również wspiera długoterminowe cele związane ze zrównoważonym rozwojem miejskim, tworząc miasta, które są bardziej odporna na zmiany klimatyczne i bardziej przyjazne dla mieszkańców. Nadbudowy oferują nowoczesne rozwiązania, które mogą przyczynić się do przekształcenia istniejącej infrastruktury miejskiej w sposób bardziej zrównoważony i ekonomicznie odpowiedzialny.

W naszym szybko zmieniającym się świecie Europa stoi w obliczu naglących wyzwań: degradacji środowiska i zmiany klimatu, cyfrowej rewolucji, przemian demograficznych, migracji i nierówności społecznych. Na pierwszej linii walki o odpowiednie rozwiązania nierzadko znajdują się miasta – czytamy w „Strategii zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich.

Ale to nie koniec zalet nadbudów. Ta koncepcja stanowi interesujące rozwiązanie na coraz bardziej palący problem rozlewania się miast. Wzrost cen nieruchomości w centrach miast i brak dostępnych gruntów pod nową zabudowę skłaniają do szukania tańszych alternatyw na obrzeżach miast. Taka sytuacja prowadzi do utraty naturalnych centrów miejskich, co sprawia, że mieszkańcy napotykają liczne trudności, na przykład związane z komunikacją. Ponadto, ekspansja miasta na obrzeża generuje dodatkowe koszty dla samorządów, które muszą inwestować w rozbudowę infrastruktury, takiej jak drogi, linie komunikacji miejskiej, szkoły czy przychodnie.

Nadbudowy istniejących budynków mogą zaoferować niezbędną powierzchnię użytkową bez konieczności zajmowania nowych terenów. Co więcej, ograniczają one proces zabudowywanie miejskich terenów zielonych, które często są przeznaczane pod nowe inwestycje. W ten sposób, nadbudowy nie tylko efektywnie wykorzystują istniejącą przestrzeń, ale również przyczyniają się do zachowania zielonych obszarów miasta, co ma kluczowe znaczenie dla zrównoważonego rozwoju.

Nadbudowy budynków mieszkalnych mogą stać się jedną z form, prowadzonej przez włodarzy miast, zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Uwzględnia ona konieczność reagowania na przyrost liczby mieszkańców miast i rosnący popyt na mieszkania przy jednoczesnym ograniczaniu efektu city sprawl (rozlewania się miast) – dodaje dr inż. arch. Zuzanna Napieralska.

Nowe koncepcje urbanistyczne zmieniają oblicze miast

Współczesne podejścia w urbanistyce, które zmieniają sposób myślenia o przestrzeni miejskiej, zdobywają coraz większe uznanie na świecie. Jednym z przykładów takiej innowacji jest koncepcja „15-minutowego miasta”, promowana po raz pierwszy na szerszą skalę przez urbanistę Carlosa Moreno podczas konferencji ONZ w Paryżu w 2015 roku. Koncepcja ta zakłada projektowanie miasta w taki sposób, aby mieszkańcy mogli dotrzeć pieszo w ciągu 15 minut do wszystkich istotnych miejsc związanych z ich życiem osobistym i zawodowym. Jest to odpowiedź na potrzebę tworzenia przestrzeni miejskich, które są przyjazne dla mieszkańców i jednocześnie minimalizują wpływ na środowisko, na przykład przez redukcję ruchu samochodowego.

W Wiedniu, w dzielnicy Favoriten, realizowany jest pilotażowy program tzw. superdzielnic. Ma on na celu poprawę jakości życia mieszkańców poprzez zwiększenie dostępności publicznych terenów zielonych oraz promowanie ruchu pieszego. To podejście ma swoje korzenie także w Barcelonie, gdzie kilka lat wcześniej zaimplementowano podobne rozwiązania.

Projektowanie nadbudów doskonale wpisuje się w ten proekologiczny trend urbanistyczny. Warto pamiętać, że miasta to żywe organizmy, których struktura powinna odpowiadać na bieżące potrzeby ich mieszkańców. Nadbudowy pozwalają na zwiększenie powierzchni użytkowej w centrach miast, co skutkuje zwiększeniem dostępności lokali mieszkalnych i komercyjnych bez potrzeby długich dojazdów. To przekłada się na znaczne podniesienie komfortu życia mieszkańców, jednocześnie redukując negatywny wpływ na środowisko poprzez zmniejszenie zależności od transportu samochodowego.

Jeśli oczywiście nadbudowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania terenu i warunkami technicznymi – pozwala zrealizować dodatkowe powierzchnie mieszkalne bez konieczności pozyskania niezabudowanego gruntu. Ten aspekt może być bardzo istotny zwłaszcza w dużych miastach, w których obserwujemy zmniejszającą się liczbę gruntów przeznaczonych pod zabudowę oraz pojawiające się trudności w pozyskaniu nieruchomości pod zabudowę i znaczny wzrost ich cen. Na zagadnienie to trzeba jednak spojrzeć całościowo, mając oczywiście na względzie zarówno interes wspólnot mieszkaniowych i inwestorów, a także podmiotów, na które nadbudowa będzie oddziaływała. Tutaj istotną rolę odgrywają organy administracji architektoniczno-budowlanej, które dokonują weryfikacji zgodności z przepisami planowanej inwestycji na etapie udzielania pozwolenia na budowę – ocenia Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny i partner w spółce SWK Legal.

Nadbudowy – nowa era w architekturze

Projekty nadbudów realizowane na istniejących budynkach, w tym na obiektach zabytkowych, wywołują liczne dyskusje w środowisku architektonicznym. Dylematy dotyczą przede wszystkim wyboru stylistyki oraz sposobu wkomponowania nowych elementów w istniejące otoczenie. Mimo różnic zdań, nadbudowy na historycznych budynkach w wielu krajach europejskich, często charakteryzujące się awangardowym designem i wykorzystaniem zaawansowanych technologii, zdobyły status architektonicznych ikon, przyciągając uwagę turystów.

Jednym z przykładów jest projekt „niebieskie domki” Didden Village w Rotterdamie, zrealizowany przez renomowaną pracownię MVRDV na dachu zabytkowej kamienicy. Inny interesujący przykład pochodzi z Wiednia, gdzie pracownia BGKS Architekten zaprojektowała nowoczesną nadbudowę na zabytkowej secesyjnej kamienicy przy Börseplatz. Architekci zmierzyli się z wyzwaniem adaptacji stromego dachu, tworząc dodatkową przestrzeń mieszkalną, która harmonijnie łączy się z historyczną strukturą.

W Nowym Jorku projekt Morris Adjmi Architects na 520 West 20th również zasługuje na uwagę. Bazując na starym magazynie z 1914 roku, położonym w pobliżu High Line w dzielnicy Chelsea, stworzono nowoczesny budynek biurowy. Historyczna konstrukcja została rozszerzona o efektowną, niemal unoszącą się w powietrzu nadbudowę, dodając nową warstwę do przemysłowej przeszłości tej części Manhattana.

Te przykłady pokazują, jak nadbudowy mogą odmieniać architekturę miejską, dostarczając zarówno funkcjonalnych rozwiązań mieszkalnych i komercyjnych, jak i nowych, inspirujących elementów krajobrazu miejskiego.

Nadbudowa – zrozumienie procesu i wyzwań

Nadbudowa to termin stosowany w prawie budowlanym, oznaczający działanie równoważne z budowaniem nowego obiektu. Jej głównym celem jest zwiększenie wysokości i powierzchni użytkowej istniejącego budynku, bez zmiany jego powierzchni zabudowy, poprzez dodanie dodatkowych kondygnacji. Realizacja nadbudowy stawia przed inwestorami szczególne wyzwania budowlane, administracyjne oraz prawne, szczególnie kiedy dotyczy obiektów zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków.

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac przy obiektach zabytkowych, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Brak takiego pozwolenia uniemożliwia uzyskanie decyzji o prowadzeniu robót budowlanych. W przypadku budynków, które są zarejestrowane jedynie w gminnej ewidencji zabytków, decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, jednak również po konsultacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Rola konserwatora zabytków polega na ocenie, czy planowane prace budowlane nie spowodują zniszczenia lub uszkodzenia zabytku.

W sytuacjach, gdy planowane są zmiany przeznaczenia zabytkowego budynku lub jego wyglądu zewnętrznego, decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków może wymagać wykonania dodatkowych badań konserwatorskich lub architektonicznych. Czynnikami wpływającymi na proces decyzyjny konserwatora są m.in. czy obiekt jest wpisany indywidualnie, czy w ramach tzw. wpisu obszarowego do rejestru zabytków.

Nadbudowy na obiektach zabytkowych: Rozwiązania prawne i finansowe

Realizacja nadbudów na obiektach zabytkowych wiąże się z wieloma zawiłościami proceduralnymi i wymogami, które należy spełnić. Problemy te obejmują między innymi zapewnienie odpowiedniego doświetlenia dla sąsiadujących budynków, właściwą izolację akustyczną, dostosowanie do zmienionych warunków przeciwpożarowych, a także konieczność uzyskania zgody właścicieli budynku oraz ustanowienia odrębnej własności w przypadkach, gdy inwestor nie jest właścicielem nieruchomości. Te kwestie są szczególnie istotne, gdy inwestycja realizowana jest przez inwestora zewnętrznego, co rodzi dodatkowe pytania i potrzebę głębszej analizy.

Renowacje i remonty zabytkowych kamienic podlegających ochronie konserwatorskiej stanowią istotne wyzwanie zarówno formalne, jak i finansowe dla wspólnot mieszkaniowych. W sytuacji, gdy wspólnoty nie dysponują wystarczającymi funduszami na przeprowadzenie niezbędnych prac, istnieje kilka możliwych ścieżek wsparcia. Jednym z rozwiązań jest uzyskanie dofinansowania lub zaciągnięcie kredytu bankowego, jednak te opcje wiążą się z długoterminowymi zobowiązaniami finansowymi wobec instytucji je oferujących.

Alternatywnie, wspólnoty mogą poszukać inwestora zewnętrznego, który podejmie się realizacji nadbudowy. Ta opcja często okazuje się najbardziej korzystna finansowo, ponieważ nie tylko eliminuje potrzebę wieloletnich zobowiązań finansowych, ale również pozwala szybko pozyskać znaczne środki finansowe. Te środki mogą zostać wykorzystane na pokrycie kosztów związanych z poprawą stanu budynku oraz jego bieżącym użytkowaniem, co jest kluczowe dla zachowania wartości historycznej i użytkowej zabytkowych nieruchomości.

Inwestor zewnętrzny, w zamian za zgodę wspólnoty na nadbudowę, wyodrębnienie lokali i przeniesienie ich własności na inwestora, w ramach rozliczenia ze wspólnotą sam podejmuje działania, które mogą obejmować zarówno prace formalne, takie jak m.in. sporządzenie programu prac konserwatorskich, uzyskanie zaleceń i uzgodnień z konserwatorem zabytków, wykonanie projektów architektonicznych i budowlanych czy uzyskanie pozwolenia na budowę, jak i budowlane, w szczególności – wykonanie renowacji elewacji, klatek schodowych, wymiany instalacji, doposażenie budynku w windę czy remont dachu – będących naturalną konsekwencją wykonanej nadbudowy. Oznacza to, że przeprowadzenie gruntownej renowacji kamienicy może zostać wykonane stosunkowo sprawnie i profesjonalnie przy minimalnym obciążeniu dla jej mieszkańców – wyjaśnia Sylwia Wańska, prezes zarządu spółki Chmielna WWC Development, specjalizująca się w modernizacjach, konserwacjach i rewitalizacjach kamienic będących pod ochroną konserwatorską.

W tym miejscu warto wspomnieć o obawach towarzyszących kwestii członkostwa inwestora zewnętrznego we wspólnocie mieszkaniowej. Czy i kiedy staje się on członkiem wspólnoty tłumaczy Sylwia Wańska: Przy dobrze skonstruowanej umowie nie ma możliwości, aby inwestor zewnętrzny – mimo swego udziału w inwestycji i docelowego znaczącego udziału we współwłasności nadbudowanej kamienicy – do czasu jej ukończenia i przeniesienia na niego własności wybudowanych lokali – mógł mieć jakąkolwiek uprzywilejowaną pozycję w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty, ponieważ nie będzie miał do tego czasu statusu jej członka, a co za tym idzie nie będzie miał umocowania do podejmowania decyzji w jej imieniu.

Zdobycie pozwolenia konserwatorskiego nie zwalnia jednak z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Nieodzowna jest również ekspertyza techniczna, która oceni stan techniczny budynku, w tym ściany nośne, fundamenty, izolacje, stropy, a także grunt. Ekspertyza ta jest kluczowa dla zapewnienia bezpieczeństwa. Przydatna może okazać się archiwalna dokumentacja budowlana, choć w przypadku wielu zabytkowych budynków często jest ona niedostępna. W takich sytuacjach niezbędne staje się przeprowadzenie szczegółowej inwentaryzacji budynku, co jest kolejnym wyzwaniem dla inwestorów.

Problem deficytu mieszkaniowego jest wciąż aktualny w Polsce. Podejmowane są próby zmiany tej sytuacji np. poprzez powrót do prefabrykacji wielkowymiarowej (wielkopłytowej lub modułowej). Podejmowane są również działania ukierunkowane na nadbudowy budynków wielkopłytowych, w szczególności niskich lub średniowysokich. W okresie 2016÷2018 Instytut Techniki Budowlanej, na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przeprowadził globalne badania budynków wielkopłytowych w Polsce, zmierzające do określenia ich stanu bezpieczeństwa i trwałości. W ich wyniku stwierdzono, że budynki te spełniają aktualne wymagania bezpieczeństwa konstrukcji i mogą być one użytkowane jeszcze przez wiele lat. Wskazano również, że brak jest merytorycznego uzasadnienia podjęcia działań zmierzających do masowej rozbiórki budynków wielkopłytowych. Z uwagi jednak na poprawę ich właściwości funkcjonalno-użytkowych zarekomendowano działania modernizacyjne w dostosowaniu do współczesnych standardów i oczekiwań społecznych np. w zakresie ochrony cieplnej oraz dostępu dla osób starszych i niepełnosprawnych – mówi dr inż. Jarosław Szulc z Instytutu Techniki Budowlanej.

Nadbudowy w Europie: Przemiany prawne i trend w architekturze

W XXI wieku wiele krajów europejskich wprowadziło zmiany prawne ułatwiające proces realizacji nadbudów. Dr inż. arch. Zuzanna Napieralska badała te przemiany i zwraca uwagę na istotne postępy w tej dziedzinie. W 2020 roku, parlament brytyjski przyjął nową ustawę, upraszczającą procedury związane z nadbudowami w budynkach wielorodzinnych, zastępując wcześniejsze, skomplikowane regulacje. Nowe prawo, mimo wprowadzenia kilku ograniczeń, takich jak ograniczenie dotyczące wieku budynków (tylko te wzniesione między 1948 a 2018 rokiem) oraz cel nadbudowy (wyłącznie lokale mieszkalne), stanowi znaczne uproszczenie.

We Francji, w odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy i szybko rosnące ceny nieruchomości, w 2014 roku wprowadzono ustawę ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Ustawa ta umożliwia lokalnym władzom odstępowanie od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choć także wprowadza pewne ograniczenia.

W Polsce nadbudowy zyskują na popularności jako temat dyskusji wśród architektów, inwestorów i branży budowlanej. W czerwcu 2023 roku na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej odbyła się konferencja Nadbudowa 3E: Ekonomia, Energooszczędność, Ekologia, która spotkała się z szerokim odzewem. Po zakończeniu konferencji uczestnicy złożyli deklarację z rekomendacją dla ministra rozwoju i technologii dotyczącą wprowadzenia specustawy ułatwiającej nadbudowywania budynków mieszkalnych. Choć dyskusje głównie skupiały się na budownictwie wielkopłytowym, podkreślają one rosnące znaczenie nadbudów w kontekście ekonomicznym, energetycznym i ekologicznym.

Te zmiany w prawie europejskim oraz rosnące zainteresowanie nadbudowami w Polsce świadczą o tym, że jest to ważny kierunek w rozwoju współczesnych miast, który może przynieść wiele korzyści zarówno mieszkańcom, jak i środowisku.

Nadbudowy stanowią wartościową odpowiedź na wiele współczesnych problemów urbanistycznych. Dają możliwość pełnego wykorzystania potencjału już istniejących budynków, zapewniając dodatkowe lokale mieszkalne i usługowe, tak istotne z perspektywy potrzeb mieszkańców centrów dużych miast. Równocześnie mają niebagatelny wpływ na ograniczenie śladu węglowego, wpisując się w ideę zrównoważonego miasta.

Fot. i oprac. na podst.: mat. prasowe OKK!