W ubiegłym tygodniu w warszawskiej KINOTECE odbyła się debata na temat kondycji rynku nieruchomości w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem inwestycji w apartamenty rekreacyjne. Wydarzenie zgromadziło liczne grono ekspertów, dziennikarzy, przedsiębiorców oraz przedstawicieli UOKiK, którzy analizowali ryzyka, potencjał i bezpieczeństwo inwestowania w tego typu nieruchomości. Szczególną uwagę poświęcono aktualnym wyzwaniom związanym z condohotelami oraz sytuacji rynkowej apartamentów na wynajem.

Debata została zorganizowana przez Grupę Sun & Snow, lidera zarządzania wynajmem apartamentów w Polsce oraz dewelopera oferującego nieruchomości rekreacyjne w najbardziej atrakcyjnych kurortach. W dyskusji udział wzięli m.in.. Jacek Tokarski – CEO Hotel Investment & Development Advisory, Marlena Kosiura – założycielka portalu Inwestycjewkurortach.pl, Paweł Kobierski – Prezes Zarządu Sun & Snow Real Estate, Marcin Dumania – Prezes Zarządu Sun & Snow Wynajem Apartamentów, Jakub Suchoń – adwokat z Kancelarii Paprocki Wojciechowski & Partnerzy.

Eksperci szczegółowo przeanalizowali modele inwestowania w nieruchomości rekreacyjne, zwracając uwagę na kluczowe czynniki sukcesu oraz potencjalne zagrożenia. Wiele miejsca poświęcono także analizie franczyzy i sprzedaży apartamentów pod marką znanych sieci hotelowych oraz porównaniu inwestycji w Polsce i zagranicą.

Modele inwestycji na rynku nieruchomości rekreacyjnych

Eksperci wyróżnili trzy główne modele inwestycji w nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach wypoczynkowych:

  1. Drugi dom (second home) – nieruchomość kupowana głównie na własny użytek, bez intencji generowania zysków.
  2. Aparthotele – połączenie apartamentów z infrastrukturą hotelową (np. kawiarnia, basen, restauracja), których właściciele mogą korzystać w określonych terminach, a w pozostałym czasie wynajmowane są przez operatora.
  3. Condohotele – model inwestycyjny wywodzący się z lat 50. XX iwkeu, oparty na sprzedaży pojedynczych lokali w dużym obiekcie hotelowym z obietnicą gwarantowanej stopy zwrotu. W Polsce condohotele zyskały popularność po 2000 roku – pierwszy tego typu obiekt powstał w Jastarni.

Specyfika i ryzyka inwestycji w condohotele

Condohotele w Polsce stały się popularnym modelem inwestycyjnym po 2000 roku. Ich atrakcyjność wynika z obietnicy gwarantowanych zysków, które często wynoszą 7-10% rocznie. W praktyce model condohoteli polega na sprzedaży lokali prywatnym inwestorom, którzy podpisują długoterminowe umowy z operatorem hotelowym. Środki pozyskane ze sprzedaży lokali pozwalają na sfinansowanie budowy obiektu, a operator zobowiązuje się do zarządzania nim oraz wypłaty uzgodnionych zysków dla właścicieli. Model ten może wydawać się atrakcyjny, jednak w praktyce jego skuteczność zależy od wielu czynników.

Przeczytaj też:  Prosty w użyciu i dobrze zaprojektowany. Nowy zamek Yale Linus® Smart Lock L2

Z perspektywy gościa hotelowego condohotele często nie różnią się od tradycyjnych hoteli – klienci zazwyczaj nie mają świadomości, że wynajmowany pokój jest własnością prywatnej osoby. Każdy lokal posiada odrębną księgę wieczystą, a jego właściciel zawiera umowę dzierżawy z operatorem, co oznacza, że nie ma swobody w zakresie jego użytkowania.

Kluczowym czynnikiem sukcesu w tym modelu jest wysoki poziom obłożenia. Optymalny wskaźnik wynosi około 60% rocznie – jeśli obiekt nie osiąga tego poziomu, inwestycja może stać się nierentowna. Szczególnie w mniej atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, gdzie obłożenie nie przekracza 50%, można spodziewać się strat zamiast deklarowanych zysków. Dlatego inwestowanie w condohotele wymaga dogłębnej analizy. Czasem lepiej postawić na model bardziej elastyczny, gdzie mamy kontrolę nad własnym kapitałem i swobodę w zarządzaniu apartamentem.

Alternatywa: apartamenty wakacyjne

Grupa Sun & Snow promuje model apartamentów wakacyjnych, który zapewnia większą elastyczność niż condohotele. Ten model pozwala inwestorom cieszyć się korzyściami wynikającymi z posiadania nieruchomości rekreacyjnej bez długoterminowych ograniczeń związanych z umowami dzierżawy. Kluczowe zalety tego modelu to:

Możliwość sprzedaży nieruchomości w dowolnym momencie. W przeciwieństwie do condohoteli, w których sprzedaż może być skomplikowana i zależna od warunków umowy, apartamenty wakacyjne można bez przeszkód wprowadzić na rynek wtórny, uzyskując atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji.

Większa swoboda korzystania. Właściciel sam decyduje, kiedy chce korzystać z apartamentu i jak często wynajmować go turystom. To pozwala na optymalizację wykorzystania nieruchomości zgodnie z własnymi potrzebami i preferencjami sezonowymi.

Transparentność modelu wynajmu. Sun & Snow oferuje klarowny podział zysków w proporcji 27% dla operatora i 73% dla właściciela, eliminując ukryte koszty i zapewniając przejrzystość rozliczeń.

Brak konieczności długoterminowej umowy z operatorem. W przeciwieństwie do condohoteli, właściciel apartamentu wakacyjnego może zmienić operatora lub samodzielnie zarządzać wynajmem, co daje pełną kontrolę nad nieruchomością.

Przeczytaj też:  Szukasz dobrego miejsca na weekendowy wypad? Koniecznie odwiedź Ogrody Tematyczne Hortulus Dobrzyca

Niższe koszty utrzymania. Brak konieczności finansowania drogich udogodnień, takich jak rozbudowane strefy SPA czy duże zaplecza konferencyjne, które często podnoszą koszty zarządzania condohotelami i obciążają właścicieli lokali.

Lepsza rentowność. W modelu apartamentów wakacyjnych właściciel zarabia na faktycznym wynajmie, a nie na obietnicy stałej stopy zwrotu, która może nie zostać zrealizowana w przypadku problemów finansowych operatora condohotelu.

Perspektywy rynkowe

Inwestować warto w miejsca z potencjałem. Co ciekawe, miejscowości, które z pozoru wydają się być już nasycone apartamentami i hotelami, to miejscowości, w których – wraz z napływem inwestycji i turystów – następuje dalszy, bardzo dynamiczny rozwój, a więc ich potencjał nadal rośnie – podkreśla Jacek Tokarski.

Zmieniające się oczekiwania inwestorów sprawiają, że kluczowymi czynnikami sukcesu stają się transparentność współpracy, możliwość swobodnego zarządzania nieruchomością oraz odpowiednia lokalizacja inwestycji. Wzrost zainteresowania modelami opartymi na podziale zysków wskazuje na rosnącą świadomość inwestorów i ich dążenie do większej kontroli nad własnym kapitałem.

Oprac. na podst.: mat. prasowy Sun&Snow.